Actividades molestas, nocivas, insalubres y peligrosas

G. Varela Abogados

“mis vecinos del piso de arriba no me dejan dormir; cada noche hacen fiestas con música alta hasta la madrugada”, “el restaurante que hay en el bajo deja la basura en el patio y la salida de humos da a mi ventana”, “hay una serrería debajo de mi casa y el ruido es insoportable”.

¿quién no ha sufrido en alguna ocasión un vecino molesto o un comercio que emite olores o ruidos difíciles de aguantar?

Para ponerle solución a estos y muchos otros problemas, G. Varela Abogados, ha vuelto a acudir, como cada semana programa radiofónico El Mañanero, de Radio Libertad.

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Las migraciones masivas del campo a la ciudad en la España de la posguerra a mediados del Siglo XX, con un siglo de retraso respecto del resto del continente europeo, supuso un cambio en la concepción de la forma de vivir.

 De las casitas bajas o las casas de campo rodeadas de hectáreas de terreno se pasó a la construcción en vertical, con grandes núcleos de población muy concentrados en altura.

 Con ello, actividades que hasta el momento se realizaban sin ningún tipo de cortapisa, empezaron a convertirse en una molestia para los vecinos colindantes e incluso un grave riesgo para la salud.

 Desde la tenencia de animales o la celebración de fiestas, hasta la instalación de un laboratorio químico o una carpintería.

 Para evitarlo, el legislador, desde 1960 a través de la Ley de Propiedad Horizontal, que como sabemos es el marco general que regula los derechos y obligaciones de los propietarios de viviendas existentes en una Comunidad de Propietarios, establece en su artículo 7.2 que

 “2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

 ¿y qué son actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas?

 El Decreto 2114 / 1961, de 30 de noviembre, que aprueba el Reglamento de actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas las define de la siguiente manera:

 – MOLESTAS: serán calificadas como molestas las actividades que constituyan una incomodidad por los ruidos o vibraciones que produzcan o por los humos, gases, olores, nieblas, polvos en suspensión o sustancias que eliminen.

 Por ejemplo, la colocación de una máquina de coser “de las antiguas” o el típico vecino que piensa que vive en la selva y pone el subwoofer a máxima potencia.

 – INSALUBRES: se calificarán como insalubres las que den lugar a desprendimiento o evacuación de productos que puedan resultar directa o indirectamente perjudiciales para la salud humana.

 Por ejemplo, la total y absoluta falta de higiene de uno de los vecinos o la acumulación descontrolada de objetos en la vivienda, lo que comúnmente se conoce como “síndrome de Diógenes”. También podría considerarse como actividad insalubre la cría de animales.

 – NOCIVAS: se aplicará la calificación de nocivas a las que, por las mismas causas, puedan ocasionar daños a la riqueza agrícola, forestal, pecuaria o piscícola.

 Este tipo de actividades tiene un encarte más complicado en su aplicación a la propiedad horizontal, por lo que en la práctica se suele recurrir a los otros tres tipos en solicitud de cesación.

 – PELIGROSAS: se consideran peligrosas las que tengan por objeto fabricar, manipular, expender o almacenar productos susceptibles de originar riesgos graves por explosiones, combustiones, radiaciones u otros de análoga importancia para las personas o los bienes.

 Por ejemplo, la instalación en los bajos de un edificio de un laboratorio químico o la acumulación de elementos que pudieran provocar, de verterse, una reacción que produzca gases o explosiones.

 ¿y cómo hago para que mi vecino molesto deje de hacer lo que hace?

G. Varela Abogados tiene la solución.

Debemos acudir nuevamente al contenido del artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal cuando dispone que:

 El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

 Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.

 Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.

 Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.”

 Lo que quiere decir esto es que da igual quién sea el infractor, propietario o inquilino. En la práctica el propietario se convierte en responsable de lo que su inquilino haga.

 Por lo que… mucho cuidado en la elección de inquilinos.

En todo caso, desde G. Varela Abogados aconsejamos a nuestros lectores a acudir a nuestas instalaciones donde les ofreceremos un completo servicio de asesoramiento mediación. Nos ponemos a su disposición, con los mejores profesionales, para aclarar cualquier duda al respecto, solicitando cita en nuestro Despacho o a través de los siguientes medios:

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José Miguel Serrano Gutiérrez

ICAM 77.796

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